不動産の遺産分割方法
1. 不動産の遺産分割の方法としては
① 現物分割（現物を相続人に受け継がせる）
② 代償分割（一部の相続人が法定相続分を超える財産を取得し、他の相続人に代償金を支払う。）
③ 換価分割（遺産を売却等で換価した後に、価格を分配する方法）
④ 共有分割（遺産を共有取得する方法で、共有関係を解消するには共有物分割訴訟によることになります。）
という分割方法があります。
①たとえば、不動産が複数あり、各相続人が各不動産を取得でき、価格的にも不平等がないような場合は、現物分割となります。
不動産の数が相続人の数に足りない場合でも、一方の相続人が不動産の取得を希望し、一方の相続人が預金や現金の取得を希望している場合でも、現物分割がなされることとなります。
② また、特定の相続人がすべての不動産を取得して、現預金等の金融資産がないか、少ない場合は、不動産を相続する相続人が、不動産を取得しない相続人に対して、代償金を支払うという方法が代償分割となります。
相続の紛争案件の多くは、自宅土地建物のみが不動産であり、その他は、預金や株式や投資信託などの金融資産です。多くの場合、相続人のいずれかが自宅土地建物を取得して、他の金融資産は他の相続人が取得しますが、金融資産がそれほど多くない場合は、相続人間で不均衡が生じることとなります。
そこで、価値の高い不動産を取得する者は、他の相続人の法定相続分にみつるまで、他の相続人に現金を支払うという方法を選択します。
当事務所が不動産の遺産分割を扱う場合の分割方法のほとんどは代償分割です。代償分割には、代償金の支払いが必要です。相続財産に現預金がなく代償分割ができない場合は、自己資金から代償金を支払う必要があります。
自己資金で代償金を支払えない場合は残念ながら代償分割できませんので、次の換価分割を選択することとなります。
③ 換価分割とは、不動産を任意に売約して、売却代金を相続人で分ける方法です。不動産業者に査定を依頼して、一番高く評価した不動産業者と選任媒介契約を締結して買主を探してもらうことになりますが、とりあえず選任媒介契約を締結したいがために、あえて高額の査定を行う業者も多いので注意が必要です。
信頼できる不動産業者を知っている弁護士に紹介してもらうのが一番の近道です。
④ 共有分割とは、不動産を共有するという分割方法を言います。一般に不動産を共有するという分割方法を選択することはお勧めいたしません。
後に売却する場合には、共有者の一人でも反対すれば事実上売却は困難となりますし、共有している不動産を一人の単独所有にする場合には、譲渡所得税や不動産取得税等の税負担が発生します。
また、不動産を単独所有にするに際して、共有者間で話し合いがつかない場合には共有物分割請求訴訟が必要となる場合もあり、金銭的負担と時間的負担が生じるケースも稀ではありません。
2. 不動産の共有は後々紛争の種となりますので、共有分割は避けるべきです。
不動産は、共有すると相続人の子供や孫までも紛争に巻き込まれるケースがありますので、不動産の共有は避けるべきであると考えます。
相続に関する争いを表面化させないために、とりあえず共有にしておくという方法が取られるケースがよくありますが、これは一番よくない方法です。相続で共有分割が行われ、その後、2世代の相続が発生し、相続人の数が15名を超えるという事案も少なくありません。
そして、共有不動産を売却したり、単独所有にする場合、15名全員の同意が必要となります。共有者の内、だれか一人が行方知れずとなっていたり、連絡がなかなか取れないことも多く、共有状態を長期間放置すると不動産の資産価値自体が低下することになります。
以方、遺産分割を行う際には、なるべく共有分割だけは避ける必要があります。
当事務所では、なるべく現物分割か代償分割の方法を提案して、遺産分割協議の早期解決を目指しています。
